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房地产开发与销售的背离会持续多长时间?

来源: 作者: 发布时间:2018-05-23

  相比商品房销售增速不断下滑,今年房地产开发投资增速保持平稳、高位运行。就房地产供给侧改革如火如荼,土地溢价率下行、开发商拿地积极性下降,三四线楼市回升接近尾声等迹象判断,明年开发投资增速将显著下行。

  依据国家统计局发布的1至4月楼市数据,行业上下游呈“一起一落”的格局。下游商品房销售面积接近零增长(1至4月同比1.3%),累计增速连续24个月下滑,上游开发投资增速(1至4月同比10.3%)较一季度微跌0.1个百分点,但仍是近3年来次高点。在下游销售增速连续下滑、政策和资金继续“双紧缩”,特别按揭利率连续16个月走高(4月首套房利率同比涨23%),开发商资金面日益紧缩等大趋势下,上游开发投资逆势走高,与土地购置费高及缴纳方式有关。根据中指院统计,4月有300个城市的土地出让溢价率(17%)较一季度下滑2个百分点,较去年同期下降21个百分点,但成交楼面均价仅比去年下降10个百分点,仍维持在高位。

  2016和2017年,城市地价高企,300城土地楼面价同比分别增长40%和26%,溢价率分别达到43%和29%。统计局的解释是“土地购置费分期付款的,应分期计入房地产开发投资”。根据土地收支管理规定,“分期缴纳全部土地出让价款的期限,原则上不超过一年”。实际上,只有在逼近最后期限时,开发商才缴纳土地出让价款。换言之,土地购置费反映的是大约一年前取得且在当期计入投资的土地价值。2017年,全国土地成交价款创下历史新高,增速(49.4%)创2010年以来新高。由此,去年土地购置费摊余到今年,就体现为今年1至4月开发投资高增长。

  2017年三、四季度土地出让占全年比重超过60%。由此,上年土地购置费摊余对开发投资的支撑也将体现在今年,因而今年开发投资将持续景气。除土地购置费因素外,开发商“抢跑”和“收割市场”,也是开发投资超预期增长的原因。一方面,今年以来楼市调控继续收紧趋势明显,限购限售范围扩大,“限价+摇号”成为调控标配;另一方面,抑制居民杠杆、控制资金流向楼市成为监管重点,银保监会更已将这两者列入年度十大工作重点。因此,开发商资金回笼困难。统计局数据显示,1至4月开发商资金来源增速2.1%,创2016年以来新低。

  与此同时,2016年以来开发商销售“排位赛”异常激烈。希望借助高周转维持“千亿级别”的房企今年有30多家,比2017年翻倍;在TOP100房企中,今年销售目标基本都要增长30%以上。由此,基于提高市占率的目标,开发商有加快推货和周转的诉求。客观看,2016年、2017年开发商储备土地迅速放量,300城土地出让金分别达到2.9万亿和4.06万亿,同比分别增长31%和50%,2017年更刷新纪录。但进入2018年,银行信贷资金全面收紧,就连2017年还算畅通的信托、资管等通道资金也被全面堵塞。

  目前,开发商资金来源中,占比近20%的国内贷款自2016年3月以来首现负增长(1至4月下降1.6%)。同时,由于按揭贷款规模在紧缩(1至4月下降6.7%)、实际投放连续半年负增长,且利率连续16个月上浮,加上首付款控制消费贷,“限价+摇号”降低预售申请和开盘进度等因素,2017年占比达51%的其他资金(主要是销售回款),未来对开发商现金流支撑的力度下降。资金面紧缩和调控升级等因素,客观上在倒逼开发商加快周转速度。难怪碧桂园从土地摘牌到开盘5.2个月的周转速度,尽管已是业内最快,却还未达到集团高周转的需要,近期提出进一步加快周转的要求。

  本轮楼市回升的主场在三四五线城市。2016和2017年,全国680多个三四五线城市商品房成交量占比分别达64%和70%,比2015上升13和19个百分点。2015和2016年,300个城市中三四五线土地出让占57%,2017年升至60.5%,今年1至4月突破70%。考虑到300个城市以外的其他城市都是四五线城市,全国三四五线城市商品房销售及土地成交占比实际上更高。今年以来,“去库存”重点转向四五线城市和县域,这催生了三四线楼市行情的棚改货币化(即PSL,抵押补充贷款)在1至4月放量,但3万亿余额已触顶。

  近期,国家明确以专项债渐进取代PSL,推进棚改投融资。监管层严厉控制地方债务,PPP、产业基金等涉及地方政府违规举债的已被清理。因此,无论货币创造、投放规模,还是闭环运营,纳入政府预算且受严格监管的专项债,远不能与PSL刺激棚改的效果等量齐观。因此,未来棚改将更注重公共服务“补欠账”、新型城镇化,而非激发市场需求。

  正是基于对三四五线楼市前景谨慎的判断,各大房企都抱着“抢跑”收割市场的心态,希望尽快回笼资金。1至4月,全国房屋新开工面积51779万平方米,增长7.3%,尽管增速比1至3月降了2.4个百分点,但增速依然是近一年来的高点。而同期房地产开发企业土地购置面积为5412万平方米,同比下降2.1%。

  从土地购置费摊余到今年、棚改继续保持在高位、四五线和县域去库存,以及近期各大城市加速供地,开发商“补库存”和收割市场动力强劲等因素来看,相比商品房销售增速不断下滑,今年房地产开发投资增速将在高位平稳运行。当然,房地产供给侧改革如火如荼,如集体土地入市、旧改和盘活存量、新增供地转向租赁、小城镇建设和农村危房改造、乡村振兴等,也在维持开发投资体量。据此可判断,土地溢价率下行、开发商拿地积极性下降,“去杠杆”下棚改资金支持力度开始减弱,三四线楼市回升接近尾声,明年开发投资增速将显著下行。

  (上海证券报 李宇嘉 作者系资深地产研究人士)

编辑: 喻孟

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